Banca Națională a României (BNR) a publicat recent un nou set de reglementări care vizează creditele ipotecare acordate începând cu anul 2025. Aceste modificări vin pe fondul evoluțiilor economice, al dinamicii din piața imobiliară și al preocupărilor legate de creditarea responsabilă. Scopul acestor măsuri este de a proteja consumatorii, de a reduce riscul de supraîndatorare și de a asigura o stabilitate financiară sustenabilă.
În centrul noilor reglementări se află condițiile de eligibilitate, modificări privind avansul minim, introducerea unor noi norme legate de DAE și scoringul bancar, dar și o revizuire a termenelor și condițiilor de refinanțare.
Avansul minim și plafonul de creditare: reguli mai clare
Una dintre cele mai importante modificări vizează avansul minim necesar pentru accesarea unui credit ipotecar. În 2025, BNR impune un avans de cel puțin 20% din valoarea imobilului achiziționat, față de 15% în anii anteriori. În cazul persoanelor care contractează un credit nou în valută, avansul poate urca până la 30%, în funcție de profilul de risc al solicitantului.
De asemenea, este clarificat plafonul de creditare în raport cu veniturile eligibile, pentru a evita supraîndatorarea. Băncile vor trebui să calculeze costul total al creditului ținând cont de toate comisioanele, asigurările și cheltuielile adiacente.
Dobândă fixă vs. dobândă variabilă: ce variantă preferă BNR
BNR recomandă instituțiilor de credit să promoveze în continuare dobânzile fixe, cel puțin pentru primii 5 ani de rambursare. Această măsură vine ca urmare a creșterii dobânzilor interbancare și a volatilității indicilor de referință. Astfel, clienții vor beneficia de rate lunare mai predictibile, fără fluctuații bruște de costuri.
Pentru dobânzile variabile, băncile trebuie să informeze transparent clienții despre evoluția IRCC și impactul acestuia asupra DAE. În plus, orice contract ipotecar va trebui să includă un grafic detaliat de rambursare, alături de scenarii ipotetice privind creșterea ratelor.
Scoring bancar și termenul de aprobare: criterii mai stricte
Noile norme de scoring bancar introduse de BNR cer o evaluare mai riguroasă a istoricului de credit, a comportamentului de plată și a gradului de îndatorare al solicitantului. Fiecare cerere de credit va fi analizată mai atent, iar dosarul de credit trebuie să includă documente suplimentare privind stabilitatea veniturilor.
Termenul de aprobare credit se va încadra într-o perioadă de maximum 30 de zile calendaristice, timp în care banca trebuie să furnizeze un răspuns clar clientului.
Evaluarea imobilului și garanțiile: rolul notarului și al experților
Procesul de evaluare imobil va fi standardizat, iar expertiza va trebui realizată de evaluatori independenți autorizați. De asemenea, contractul de vânzare-cumpărare trebuie autentificat de un notar, iar banca are obligația să verifice autenticitatea actelor și existența eventualelor sarcini asupra imobilului.
Garanțiile reale vor fi analizate mai atent, iar băncile pot solicita asigurarea obligatorie a imobilului înainte de acordarea creditului.
Refinanțarea ipotecară: beneficii și limite
Pentru clienții care doresc să își reducă rata lunară sau să obțină o dobândă mai mică, refinanțarea ipotecară rămâne o opțiune valabilă în 2025. Noile norme permit refinanțarea după minim 12 luni de la semnarea contractului inițial, fără comision de analiză dacă se realizează în cadrul aceleiași instituții financiare.
Totuși, pentru refinanțările externe, banca actuală poate percepe un comision de maximum 1%, iar clientul trebuie să prezinte un nou dosar complet, inclusiv cu actualizarea veniturilor eligibile și o reevaluare a garanției.
FAQ
Ce înseamnă DAE și de ce este important?
DAE (Dobânda Anuală Efectivă) reflectă costul total al creditului, incluzând dobânda și toate comisioanele. Este indicatorul principal pentru compararea ofertelor.
Pot obține credit ipotecar cu venituri din freelancing?
Da, dacă poți demonstra stabilitatea veniturilor prin contracte, extrase de cont și declarații fiscale. Băncile analizează și istoricul fiscal.
Cât durează procesul de aprobare a unui credit ipotecar?
Conform noilor norme, aprobarea trebuie finalizată în maximum 30 de zile de la depunerea completă a dosarului.
Este obligatorie asigurarea locuinței?
Da. Băncile solicită o poliță de asigurare obligatorie pentru imobilul ipotecat, care acoperă cel puțin riscurile standard.
Pot schimba dobânda variabilă cu una fixă pe parcursul creditului?
Da, prin refinanțare internă sau externă, în funcție de politica băncii. Este recomandat să faci acest pas în perioade de instabilitate economică.
Ce rol are notarul în procesul de creditare?
Notarul autentifică contractul de vânzare-cumpărare și verifică legalitatea actelor. Fără semnătura notarială, creditul nu poate fi acordat.
